现在房产投资绝对是个技术活-海男的故事（24/27）- 天涯经典

作者:海男的故事日期:2018-02-21 16:01公众号名称暂定为：海男房产投资工作室。

里面已经有 30 多篇文章，大家赶紧关注并分享给朋友圈。目前很多人对投资比较困惑，如果这些文章能给他们一些参考，就善莫大焉

作者:海男的故事日期:2018-02-22 17:40新年寄语：新形势下，中产要向上突破，抱团是最好的选择以前投资，踮起脚就可以领先大部分人而获得巨大收益，当大家都踮起脚时，要想获得大的利益就需要抱团了。只有抱团，中产才有和土豪共享优质资源的实力；只有抱团，才能预先布局一些中产未来有能力消费的资源。下面具体讲一讲抱团后在几个大的投资领域面对的机会。

房产：接下里一段时间中小房产商资金会非常紧张，只要能弄到资金，多苛刻的条件都会答应，低价收购一些房源的机会很多，手头握有大量现金，就是大爷，不是房产商胜似房产商。另外，一二线城市市区的还建房也是一个非常好的标的，集中资金，大量购买某区域可交易性房源，形成垄

断优势，低进高出，快速周转，也能创造大量财富。

股票：做上市公司的基石投资者，对普通的中产来说是很遥远的事，但抱团后，很多事情会发生质的变化，不但能做基石投资者，还能做敲门的野蛮人，很多优质公司的股权非常分散，成为大股东并不是太难，宝万之争给了我们完美的注解，虽然政府出手保全了万科，但中国要想成为资本强国，必须接受合规资金的野蛮冲击。

虚拟货币：大部分人对虚拟币的了解就是挖个矿，交易一下虚拟币，但真正赚大钱的不是这些，而是开办矿场租给别人，或者找人站台发行虚拟货币，当然最好的是能开办一个交易所，政府不支持虚拟币，不会成立正规交易所，为灰色交易所提供了大量的机会。

这是最好的时代，这是最坏的时代，抓住机会是天堂，抓不住机会是地狱。

作者:海男的故事日期:2018-02-23 11:45

@海男的故事 2018-02-22 17:40:19新年寄语：新形势下，中产要向上突破，抱团是最好的选择以前投资，踮起脚就可以领先大部分人而获得巨大收益，当大家都踮起脚时，要想获得大的利益就需要抱团了。只有抱团，中产才有和土豪共享优质资源的实力；只有抱团，才能预先布局一些中产未来有能力消费的资源。下面具体讲一

讲抱团后在几个大的投资领域面对的机会。

房产：接下里一段时间中小房产商资金会非常紧张，只要能弄到资金，多苛刻的条件都会答应，低......-----------------------------

@u_110123353 2018-02-22 20:04:08楼主请教下：我是上海户口苏州工作，未来 2 年打算投资昆山，是否合适。因为地理位置昆山在苏州和上海之间。

考虑将来两边都可以找工作。想听您的意见谢谢-----------------------------有机会还是买上海，上海的高考政策比较人性化，导致上海对昆山的溢出有限。

作者:海男的故事日期:2018-02-23 18:15

@家皇天下 2018-02-23 16:22:20请教楼主问题，家在上海外环内，住农村宅基地房子，一半房子租给外来务工人员。家庭人员共 5 口，因为早年经济能力有限，整体收入偏低，再加上眼光短视，没有在上海买房，错过一轮房价上涨。

这两年外环内，家附近整体都在搞城建，拓宽马路，修建轻轨，交通建设如火如荼。宅基地几年后拆迁机会很大，加上房价高的厉害，这 5 年不打算再买上海的房子。

想在南通苏通大桥靠近沈海高速附近入手一套 70 平的

房子。主要目......-----------------------------孩子的未来是需要重点考虑的。

作者:海男的故事日期:2018-02-23 20:34公众号名称暂定为：海男房产投资工作室。

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作者:海男的故事日期:2018-02-24 15:10

@clairezhangbo 2018-02-24 13:22:56楼主新年好，感谢楼主提供的这个品台，让我增长了不少知识。最近我和我未婚夫一直在上海看房，没办法，我们是刚需，一套市区老破小已经卖掉了，目标需求是改善型。

预算有限，坐标外环外新城区，看好大虹桥辐射板块：九亭，徐泾。两个区域都看过了，对比下来选择徐泾，看了是三个盘，一个是仁恒西郊花园，一个是万科天空城，一个是虹桥正荣府，走下来一圈得到的信号是开发商可以在预售证的批下来的价格下做低房屋单价，如仁......-----------------------------按照自己的心理价位压价，你的资金预算还可以看七宝、莘庄的二手房，配套、教育都比徐泾好。

作者:海男的故事日期:2018-02-24 22:21

@杨杰 121851 2018-02-24 20:26:27新年好！海男老师我是湖北农村 80 后，目前夫妻俩人在广东三线城市工作收入 2 万左右，比较稳定，手上现金 40 个。

老家离武汉不是很远 100 公里左右，想在武汉买套自住房，因为无学历无法转户口，个人在武汉买的社保才 3 个月。

看了武汉黄陂区四环边不限购的新楼盘，离天河机场不远，规划有地铁站，在主干道边上，目前无任何配套，比较荒凉。带装修 11500 左右，首套利息上浮 15%比较纠结，是继续等购房资格，还是买......-----------------------------等资格。

作者:海男的故事日期:2018-02-25 13:39公众号名称暂定为：海男房产投资工作室。

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作者:海男的故事日期:2018-02-25 18:11

@tlmashan1110 2018-02-24 18:08:41你好！安徽铜陵五线城市，第四代住房值得投资嘛？价格 8000 一平米，环境不错，依山傍水，学区一般！

-----------------------------

投资价值不大。

作者:海男的故事日期:2018-02-26 17:12大部分人缺乏狼性，碰到风险和困难就让。狼只关心某个地方某个行业羊多不多，至于风险和困难，需要做的是想办法克服和避免。房地产始终是个财富场，羊非常之多，抓羊的渠道也很多，这个渠道行不通，换个渠道就行了。股市也是个财富场，也有稳定赚钱的方法，你需要的是学到这个方法。还有区块链和虚拟货币，羊也很多，不要国家出个政策，就彻底放弃了。

作者:海男的故事日期:2018-02-27 15:49香港对大陆的作用：以前是物质贸易中转站，现在是金融改革试验场和防火墙，以后会是政改试验田。我们对香港要有一个实事求是的认识，既不易夸大，也不能看不起。

作者:海男的故事日期:2018-02-28 12:46

@是不是该问你 2018-02-28 12:21:54楼主，成都的房子现在还很疯狂，摇号这种方式中的机会也不是很大。我目前有套自住的，但想买套离公司近的。

现在很纠结，如果其他区域摇到了买不买，还是只买高新区的？

-----------------------------市区的不错。

作者:海男的故事日期:2018-02-28 12:47

我没有在群里留任何联系方式，大家谨防上当受骗。

作者:海男的故事日期:2018-03-01 15:59

@moneyonly 2018-03-01 10:41:06LZ, 雄安新区 40 公里附近的房子能买吗， 1 万左右----------------------------有什么资源-，准备卖给谁？

作者:海男的故事日期:2018-03-02 09:05

@咖啡兔兔兔 2018-03-01 22:01:41你好楼主，海宁皮革城 2 公里处万科楼盘，精装，1.5w/平，杭州到海宁轻轨在 2022 前建成，皮革城有站点，计划 5年后卖出，请帮忙分析下能否入手，谢谢-----------------------------你可以考虑一下以后卖给谁，接盘的人有多强的实力，所有的问题就清楚了。

作者:海男的故事日期:2018-03-03 11:49

@祁亚超 2018-03-02 18:55:48你好楼主，本人老家陕西，在广州工作，社保不到 4 年，手里有 50，月到手 12k，是回西安买房（西安房价好像又有涨的势头了）还是等 1 年半后在广州借点钱买个偏点小点的呢，怕一年半后广州房价已经不是现在这个价了。

-----------------------------在广州买，广州意味着更多机会。

作者:海男的故事日期:2018-03-03 11:54

@大海仰望着天空 2018-03-03 01:08:07海哥好！我目前住在四川的小地级市，为了以后更好的工作机会、子女的教育，想去大城市买房。目前比较纠结成都和广州，成都有我弟弟在成都安家了，广州有我表哥在广州市区安家；我老婆是做教育培训工作的，我是航运跑船的、但想再干两年后就回到岸上找份工作，有两种买房方案:1、马上用学历转户口到成都，在成都市区碰运气摇号买房。2、已经在广州交了六个月社保，然后待交满一年社保用学历转户口的方式去广州南沙买房。两地......-----------------------------广州、成都都可以，做两手准备，哪个先出机会买哪个。

作者:海男的故事日期:2018-03-04 19:34到黑除恶会导致很多资产贱卖，同时会启用新的剥削工具，这都是大机会。

作者:海男的故事日期:2018-03-04 19:36新的剥削工具大概率会是股市，如果成真，资本市场就是 10-20 年的大机会，真正启动可能会在 2020 左右，按党国的原则，早期肯定会给糖，最后一棒如能顺利退出，应该会赚的盆满钵满，毕竟股市的流动性和效率强于房市。

作者:海男的故事日期:2018-03-06 12:08

@ty_雲彩 516 2018-03-05 15:59:20

楼主你好。我是安徽黄山的，目前在苏州苏安新村有一套小房子五十多平米，但现在儿子大学毕业了，房子自住有点小了。儿子在上海工作，但上海的房价太贵了，就在苏州给儿子交了社保，已经交了快半年了。想等着交满一年社保再到园区的东港新村以儿子的户口再买一套二手房楼主大神帮我看看行吗？目前东港的房价在两万多点，我手头有六十多点，首付应该可以的吧?-----------------------------你儿子会回苏州工作吗。

作者:海男的故事日期:2018-03-06 17:18公众号名称暂定为：海男房产投资工作室。

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作者:海男的故事日期:2018-03-06 22:55

@小柳 2018 2018-03-06 21:43:48我记得楼主说今年暂时观望房，但看群里讨论买房还是很激烈。想问下海男兄，广东惠州现在适合下手吗？16 年涨了很多。到现在平稳，也没跌。

-----------------------------投资不用急。多学习，城市内部也会分化，争取机会来时买到最有升值潜力的区域。

作者:海男的故事日期:2018-03-07 15:18拆迁对房价的影响最近经常有新闻报道，某某拆迁户通过拆迁成了千万富翁，搞得广大吃瓜群众哈喇子流的老长，羡慕嫉妒恨溢于言表。其实大可不必，这 1000 万也就是对应当地一套大一点、好一点的房子。

很多人认为拆迁对房价一定是正面的，其实不然，拆迁对房价的影响不同的阶段是不一样的，下面从拆迁房的相关利益方来分析这个问题。

拆迁户：库存多的时候，拆迁户绝大部分会选择货币补偿，补偿的钱可以从容的买几套不错的商品房，但随着库存的去化，房价开始大涨，货币补偿的钱可能只能买一套商品房，但如果是实物补偿，是几套还建房，拆迁户虽然不懂太多经济学，但实际利益的算计绝不输于任何经济学家，利弊权衡之下，选择还建房就成了必然选项，但还建房是增加供给，减少商品房需求，对房市是利空的。

ZYZF：库存高企时，对应的是银行的风险，为了帮助银行，ZYZF 会大力推进拆迁货币化补偿，提高购买力，快速去库存，等库存去得差不多时，银行风险解除了，房价也高了。

稳定房价、解决就业就成了更重要的事，国家会更多采取实物补偿，政府会主导大量建还建房。

DFZF：大部分 DFZF 更希望货币化补偿，推高房价，多

卖地，卖贵地。但政策和资金都掌握在 ZYZF 手上，DFZF 很多时候只能趁势赚点钱。为了利益最大化，DFZF 有时候会货币补偿和实物补偿相结合，防止补偿资金外流。

KFS：库存高企，房价低迷时，KFS 会趁着拆迁货币化补偿大肆清货回血，然后买地建房，随着库存去化，房价开始上涨，KFS 开始囤积居奇，须不知政府已经转换策略，大部分实力不济的开发商会死于这种转换。

综上所述，拆迁在不同阶段对房价的影响是不一样的，多站在相关利益方的角度考虑，才能准确把握趋势。

作者:海男的故事日期:2018-03-08 12:49

@玲儿加油 2018-03-07 17:05:11楼主看到我，请给个意见……

楼主你好，请问楼主，浙江省宁波市慈溪地区的杭州湾区地产，绿地海湾住宅，目前开盘家 10500 元，是政府规划的一个新区，请问这块的房地产有投资的价值吗？

-----------------------------新区等坑填好再说。

作者:海男的故事日期:2018-03-08 12:49

@水中鱼 84 2018-03-07 17:56:10楼主你好，坐标江苏南通，现在想买房，看了两个地方：一个是政府规划的中央创新区的房子国城景府；另一个是港闸区靠近老城区的江海大道旁的保利国际，本人是改善住房，

麻烦楼主帮忙看看买哪边合适？

-----------------------------自己住以自己方便为主。

作者:海男的故事日期:2018-03-09 19:09

@PEK_CHN 2018-03-09 14:07:20楼主好，为小孩上学，在下想卖掉北京南四环外的自住二居，在老东城的北部区域买个自住的二~三居室，请教下哪个位置好些，是东北二环内还是二环外，考虑小的次新还是大点的老房？交通都还方便，学区的概念因为资源均衡化被弱化了。真诚求指点，谢谢！

-----------------------------自住根据自己的实际需求买。

作者:海男的故事日期:2018-03-10 15:23公众号名称暂定为：海男房产投资工作室。

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作者:海男的故事日期:2018-03-11 21:53接下来 10-20 年，股市投资和房市投资会交叉出现机会，大家要做好知识储备。

作者:海男的故事日期:2018-03-13 16:14新抱团时代来临，以前抱团主要是地域和血缘，福建，

浙江它们做的很好，势力遍及全球。网络时代是有共同三观的圈子成员抱团，哪个圈子融合的更深，哪个就会崛起。

作者:海男的故事日期:2018-03-14 18:07

@emy857 2018-03-14 11:18:16请教楼主，临深的东莞，你看好松山湖呢还是长安虎门？谢谢！

-----------------------------长安、虎门都算临深，性价比差不多。

作者:海男的故事日期:2018-03-15 11:55

@u_113674213 2018-03-15 11:19:04福建三线城市泉州，去年因为工作原因把福州的二手房卖了，现在在泉州有一套市中心的 120 平房子自住，一套无学区的老破小出租，想把老破小卖了，整合自己手上的现金，加起来差不多一百万来万，去换一个保值一点的房子，现在到处都限购，我们夫妻二人，一个是武汉的户口，一个是福州的户口，福州房价已经涨得很高了，二类学区房过四万，买武汉投资又太远了，似乎不好管理。该何去何从，楼主大大提点-----------------------------先把老破小卖了，准备钱等机会的出现。

作者:海男的故事日期:2018-03-15 16:03

@small 禾 2018-03-15 15:56:10

楼主，上海现在房价感觉在悄悄往上走？前面看到您说准备好钱，下半年会有带血的筹码，包括上海吗？谢谢！

-----------------------------带血的筹码很多城市都适用，便宜 20-30%的值得果断入手，但这种机会一般的人碰不到。

作者:海男的故事日期:2018-03-15 18:19

@ty_雲彩 516 2018-03-05 15:59:20楼主你好。我是安徽黄山的，目前在苏州苏安新村有一套小房子五十多平米，但现在儿子大学毕业了，房子自住有点小了。儿子在上海工作，但上海的房价太贵了，就在苏州给儿子交了社保，已经交了快半年了。想等着交满一年社保再到园区的东港新村以儿子的户口再买一套二手房楼主大神帮我看看行吗？目前东港的房价在两万多点，我手头有六十多点，首付应该可以的吧?-----------------------------

@海男的故事 2018-03-06 12:08:44你儿子会回苏州工作吗。

会啊 --------------------------

@ty_雲彩 516 2018-03-14 22:44:44-----------------------------可以的，自己住符合自己的要求就行。

作者:海男的故事日期:2018-03-18 19:43

@和悦 2017 2018-03-18 08:25:39聪明绝顶的群主，我想问如果我想在合肥投资，滨湖区好不好？我想听一听您对滨湖区的分析！谢谢-----------------------------滨湖区最差的时间过去了，房价开始趋稳，可以开始关注，重点考察实际入住率。

作者:海男的故事日期:2018-03-19 18:10

@1003wsh 2018-03-18 16:44:15请问楼主，长沙望城区的房子值不值得长期持有，谢谢。

-----------------------------你得说说附近的资源。

作者:海男的故事日期:2018-03-19 22:30公众号名称暂定为：海男房产投资工作室。

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作者:海男的故事日期:2018-03-20 14:13何以暴富，唯有三高这个浮躁的年代，想暴富的人很多，但很多人连暴富的起码条件都不知道，一辈子在一些不可能暴富的事上折腾。

暴富和三个条件相关，高收益、高杠杆、高周转，只有满足了这些条件，才能快速暴富。

遥想 2005 年之前的几年，房地产完美的符合这三个条件。首付低，甚至可以高评高贷，做成零首付或负首付，绝对的高杠杆；转让只需要交契税，还可以转按揭，非常适合做高周转；那几年经济非常不错，房价处于补偿性的单边上涨阶段，日涨夜涨。10 万一两年变成 500 万不是传说，而是一个个活生生的例子。

06-17 年国家开始严厉调控房市，营业税、所得税开始征收，转按揭成为历史，限购的好城市越来越多，市场开始失去高周转的土壤；限贷开始越来越严厉，杠杆越来越小，以小博大的机会越来越少；好在 08 年后国家连续放了几次水，让房价有了比较大的上涨，虽然实现不了暴富，但实现增值没有问题。

现在经济已经慢慢进入存量时代，增量资金会越来越少，房价的涨幅会越来越小，靠房地产投资实现增值都会比较困难，能够实现保值就不错了。

人生最大的成本是机会成本，一个人一生能碰到的大机会也就 2-3 次，如果完美错过，人生也就了了了。如果想实现财富快速增长，社会地位大幅提高，光靠房产已经不能实现这个梦想了。下一个财富场在资本市场，会出现长期的机会，你是否会因为自己的偏见而完美错过！

看不见、看不起、看不懂、来不及，或者顺大势，提前做好知识准备和资金准备，你的未来你做主。

作者:海男的故事日期:2018-03-20 22:44

@夏天 M2 2018-03-17 13:12:12楼主你好，珠海可以入了吗-----------------------------珠海暂时没有投资价值。

作者:海男的故事日期:2018-03-21 17:33

@她说香水有毒 2018-03-21 10:31:14请问楼主，对于成都楼市如何看？

最近发现一个区域还不错，双流东升万达广场附近，有3 个新盘：佳兆业 8 号、远大林语城、碧桂园悦府，通过摇号购房，均价大概在 11000 左右。周边配套有正在修建的双流第一人民医院、棠湖中学新校区、万达广场、优品道广场，离即将开通的地铁口也只有 1 公里左右。

我准备买的是第二套房。

-----------------------------成都要买可以到市中心去买。

作者:海男的故事日期:2018-03-21 17:34

@神秘的爱新觉罗 2018-03-21 12:42:56浙江嘉兴平湖，紧临上海第一线，有大型开发区存在。

这个城市抗跌性很高吧？

-----------------------------房价已经被炒的脱离了开发区的工资水平，看好你的钱，

多学点经济金融知识。

作者:海男的故事日期:2018-03-21 17:36

@鲲鹏 001TT 2018-03-21 14:46:41坐标马鞍山，帖子陆陆续续看了一个月才看完，真是相见恨晚呢。

听楼主言，正在出售多余的两套房，到时加存款估计 170，无贷款。

南京现在人才落户，我夫妻都是教师可落户，但不知我们这种编制的落南京户会不会不方便，毕竟我们不会辞职。

资金放手上要跑赢通胀，我们手段不多，只有投资购房。

目标合肥或南京：南京高铁 18 分钟，通地铁一般学区房的单价 3 万以上，有地铁规划的价格也涨平了。

合肥较远......-----------------------------现在不是投资房产的好时机，看好钱，多学点经济金融知识，机会成本是最大的成本。

作者:海男的故事日期:2018-03-21 22:15

@夏夏 13033056178 2018-03-21 16:40:46楼主，合肥包河区一号地铁口，中等小区住宅房，小高层，1.6 万一平方，有投资价值吗？

-----------------------------

学区资源怎么样。

作者:海男的故事日期:2018-03-21 22:16

@emy857 2018-03-21 16:05:54谢谢楼主！

佛山城区还有 1 万 4 的地铁盘（地铁在修中），离地铁站 1 公里，当然不是核心区（核心区 2-2.5 万），但佛山城区很小，离核心区也就 6 公里吧，请问这样的盘还适合投资么？

-----------------------------边上资源怎么样。

作者:海男的故事日期:2018-03-21 22:17

@水水红袖 2018-03-21 17:41:12现在房价是不是最高点？未来一两年有降吗？广州-----------------------------偏僻的地方会将，配套成熟的基本不会降。

作者:海男的故事日期:2018-03-22 16:53

@老虎跳火车 2018-03-22 10:36:27广州郊区新塘两套房子现在卖出的时机好吗还有广州南沙村里买地自建三栋出租周边是工厂现在租金较低我想问这个情况该如何办-----------------------------房子有什么资源。

作者:海男的故事日期:2018-03-22 18:50大部分城市现在都不是投资房产的好时机，现在应该是静下心来学习经济金融知识，学习投资知识的时候。财富是和能力匹配的，房产也不会让所有人赚钱，一个完整的房产周期（30-40 年）下来，能赚到钱的也就 20%左右。

作者:海男的故事日期:2018-03-23 15:42

@yuty2018 2018-03-23 13:57:41楼主，可以说下山东威海现在适不适合买吗？在线等啊~-----------------------------这种地方不要投资了。

作者:海男的故事日期:2018-03-23 15:45

@可爱的小鱼儿 VV 2018-03-23 07:28:36美国刚宣布的贸易战将会怎样-----------------------------美国各种手段，只有一个目的，要中国开放资本可自由兑换，中国不可能让步，经济可能会有阵痛，大家要做好准备。现在风声紧，多的话不适合在帖子里说。

作者:海男的故事日期:2018-03-23 19:34中美贸易战的未来“项庄舞剑，意在沛公”，美国发动的贸易战并不是美国想重新发展这些产业，而是希望借贸易战，打击中国的出

口，影响中国的就业，逼迫中国加大金融开放，特别是资本项下可自由兑换。美国在打贸易战的同时，继续加大加息和缩表的力度，打击中国资本市场，阻止中国借用股市来进行混改解决债务问题及发展新产业。

中国最近 10 年，企业加杠杆、政府加杠杆、居民加杠杆，导致社会债务高企，而且很多债务对应的资产是没有产出的，导致整个社会的 GDP 增量还不够还债务利息，到了不得不去杠杆的时候。去杠杆需要好的内外部环境，美国显然不会给我们提供这个环境，而会趁我们虚弱的时候索取更多的利益。所以在这场中美博弈战中，美国占据了主动，会索取无度，但资本项下可自由兑换是中国的核心利益，在没有准备好的情况下，断然不会开放。

综上所述，中美这次博弈的时间和烈度都是空前的，神仙打架，可能会误伤百姓，对普通人的就业和收入都会有影响，大家要提前做好应对准备，暂时不要盲目投资。这场博弈的最好结果是双方妥协，中国暂时不开放资本项下可自由兑换，但会加大金融、医疗、教育等服务业的开放尺度，给足美国利益，当然这些产业开放，产生更多供应，对老百姓是有好处的。

美国是中国的好基友，一直督促中国进步。

作者:海男的故事日期:2018-03-24 13:07公众号名称暂定为：海男房产投资工作室。

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作者:海男的故事日期:2018-03-24 18:06

@ty_里欧 2018-03-24 16:01:19英明的楼主，现在珠海横琴借助澳门大桥开通的利好，适合楼市投资吗？

-----------------------------粤港澳的核心在香港、深圳、东莞、广州、佛山这一块，不要跑的太远。

作者:海男的故事日期:2018-03-24 18:07

@小雨淅沥沥 2016 2018-03-24 17:25:58楼主大哥，现在还能投资学区房吗，能不能学区划片啊-----------------------------改变普通老百姓利益的政策很容易推行。

作者:海男的故事日期:2018-03-24 18:45

@小雨淅沥沥 2016 2018-03-24 18:30:12意思的谨慎点投资学区房呗-----------------------------最好不要投资顶级学区房，一来溢价多，政策风险大，二来变得更好的空间小，很难产生意外惊喜。

作者:海男的故事日期:2018-03-25 14:03

中美贸易战对房价的影响中美贸易战会影响很多企业和个人的收入，对房价有负面影响，但影响有限，真正杀伤力大的是和贸易战配合的加息和缩表，搞得中国的回旋空间越来越小。

中国当前最重要的事情是留住土豪的人和钱，所以中美两国 10 年期国债利差得维持高位，同时人民币兑美元汇率也得维持高位，这样能降低土豪离开的愿望，同时彻底冰冻一二线城市的二手房市场，不给土豪套现的机会。那些指望国家继续放水，房价大涨的人可能要失望了。随着美国加息和缩表的强度越来越大，中国的汇率和利率压力会越来越大，货币市场利息还会上涨，购房成本会增加，但存贷款利息不到万不得己不会涨，因为存贷款利息对应的是 100-200 万亿的存量负债，哪怕涨一点点，对应的也是几千亿的利息支出，国家难以承受。

房价除了受国家政策的影响，供求面的变化对房价的影响也是非常大的。银监会主席郭树清在两会上表示：居民家庭个人借钱消费或买房，增长速度快是很危险的，要把降杠杆作为一个非常重要的方面。所以今年的按揭贷款会受到控制，购房需求会变少。而在供应端，开发商 15、16 年大力举债，18、19 年到了偿债高峰期，金融监管部门又堵死了它们的大部分融资渠道，开发商可能会采取以价换量的策略，快速推房，抢夺市场上有限的资金，随着供应量的增加，会

出现市场化的一二手房价倒挂，这是刚需买房的黄金时间，但利息和首付会比较高。

要真正解决中国目前的问题，除了加大改革开放的力度别无他法，我相信国家一定会在这方面采取大措施，整个社会的效率会慢慢提高，老百姓的收入也会提高，这才是对长期房价的坚硬支撑。至于当前，国家会通过保障租赁房、棚改房、旧改房的建设保持经济和就业的稳定，为了稳定房价，棚改房和旧改房可能更多的偏向实物补偿。

综上所述，一二线房价长期看是上涨的，但涨幅会越来越小，如果买入时机不对，持有时间过长，杠杆又不大，投资房产可能是白忙活一场。至于刚需，接下来 1-2 年是买房好时机，但利息首付会有点高。

作者:海男的故事日期:2018-03-25 19:00

@和悦 2017 2018-03-25 17:51:08评论 <a href="http://www.tianya.cn/n/海男的故事">海男的故事</a>：聪明的楼主，实在是不懂投资，县城的年租 4 万总价 130 万的门面，和合肥滨湖区房子哪个更有前途一些？合肥的房子租售比太差，170 万房说只能租 1700 一个月！我实在是不懂投资，祈盼楼主的回复（来自天涯社区客户端）

-----------------------------商铺收益一般，可以先卖了等合肥的机会。

作者:海男的故事日期:2018-03-25 23:11

@小雨淅沥沥 2016 2018-03-25 20:12:16楼主长春第二的小学对口第二或第三的中学的校区房 1万 2 一平，第一的小学对口第一的中学学区房 1 万 6 一平。

附近不带学区的房子 8 千一平，都是 8 几年的老破小。这样的学区房能投资吗。谢谢了-----------------------------尽量把资产配置到北京、长三角，珠三角。

作者:海男的故事日期:2018-03-26 11:07

@emy857 2018-03-21 16:05:54谢谢楼主！

-----------------------------

@海男的故事 2018-03-21 22:16:30边上资源怎么样。

-----------------------------谢谢回复！

边上资源：1.交通，在建地铁 2、3 年后通车，离地铁站 1 公里，

该地铁站也是规划下一条启动建设的地铁线路的换乘站（新线路 17 年已开始勘探，18 年大概率启动），其他公交站有；2.有公园，靠江边，环境还算可以；3.配套商业目前就很弱了，这位置就 2 个盘还没到交楼入住的时候，2 公里附近有较大的商务区和生活住宅区，该地段后续还有地块会做住宅，不是孤盘；4.学校有新建的初中高中，小学一般是村小，但中学有配套附小待建设；5.现在需要全款买，基本上每放出来一批都是 1 小时抢光（很多人买不到，要点运气）；6.大品牌开发商，TOP20 那种。

------------------------------------------------------------------------

@emy857 2018-03-22 08:45:56另外还有一个可以对比的盘，情况如下：1.老城区，周边环境一般不算好也不算差，临近老城区核心位置 2-3 公里；2.附近没有地铁，离最核心已经通车的地铁站 2.5 公里；3.商业配套还算可以毕竟老城区，虽然 1 公里范围内没什么高大上配套但稍远一点儿就能到核心区；4.学校资源较好，临近有私立名校幼儿园、小学、初中，有公立小学名校（最近划片可以读，但存在变数）；

5.本地国企中小开发商。

-----------------------------多找找看，争取找到真正的优质资产。

作者:海男的故事日期:2018-03-26 11:40

@zzzyyyty 2018-03-26 11:30:50楼主，现在想在无锡买房，做退休度假和投资保值用，可以出手吗？

-----------------------------退休度假你随意，投资保值无锡可能不是特别合适。

作者:海男的故事日期:2018-03-26 16:42中国经济展望兼论离开中国一定会后悔一个人能获取大量财富除了和自己的能力有关外，更重要的是生活在一个国运向上的国家，同时处在一个经济快速发展的时代。如果最近 20 年生活在日本或者香港，饶有通天本领，也很难快速获取大量财富。

最近美国发动的贸易战让很多人担心中国的经济发展，其实大可不必，美国的攻击会让中国更开放、经济效率更高，其实是利大于弊的，当然过程中会有一些阵痛。中国真正的问题在内部，由于政府的无原则干涉经济，我们的经济始终走不出债务—通缩魔咒。

债务—通缩的整个过程分三个阶段，第一阶段：经济向好，企业盈利不错，加大负债，扩张产能是不错的选择，虽

然债务增加了，但盈利可以覆盖债务本金和利息。第二阶段：随着整个社会产能的扩张，产品开始过剩，企业盈利下降，已经不能覆盖本金，但可以覆盖利息。第三阶段：经济不景气，需求变少，产品价格继续下降，企业开始亏损，连利息也还不起了，但大家都不愿意退出，会想尽一切办法借新还旧，此时企业已经进入了僵死状态，直到借无可借而轰然倒地，完成出清。中国其实 08 年就进入了第三阶段，但国家为了社会稳定，一直人为的制造需求给僵死企业输血，美其名曰“逆周期调节”，结果是放水刺激就好一阵，不放了又开始萧条，始终走不出债务—通缩魔咒。再次感谢美国，它的加息、紧缩政策给了中国很大压力，中国政府开始面对问题，解决问题，2017 年强力整顿金融，切断资金流向僵尸企业和无效企业的通道，为出清做准备，同时放开垄断行业，支持新兴行业，激发经济活力。

中国未来的经济不在外贸，在内需。开放赚钱行业，加强私产保护，留住富人；合理制定二次分配政策，提高普通人的收入，那么拥有 13 亿人大市场的中国岂有不立于世界之巅的道理。政府前几年走了一些弯路，现在又开始走到了正确的路上，经济会实现高质量的腾飞，生态环境会越来越好，食品会越来越安全。我们有理由相信未来的中国一定是一个富强、安全、易居、活力四射的国度。

不管中国怎么和美国争斗，我们都要感谢美国，它的存

在，让中国不会在弯路上走得太远。道理很简单，没有外力谁也不愿做改变。

作者:海男的故事日期:2018-03-26 21:50

@lu_renyi 2018-03-26 19:17:55楼主请问，目前有一套武汉光谷的 2014 年的二手房，想换房买入南京旧城区老破小顶级学区房。不知道这个时候是不是合适机会。武汉和南京两地好像最近成交都很多。房价涨幅也差不多。所以不知道何时比较合适换房。

-----------------------------为什么要换。

作者:海男的故事日期:2018-03-26 21:50公众号名称暂定为：海男房产投资工作室。

里面已经有 30 多篇文章，大家赶紧关注并分享给朋友圈。目前很多人对投资比较困惑，如果这些文章能给他们一些参考，就善莫大焉

作者:海男的故事日期:2018-03-27 10:02

@家皇天下 2018-03-26 22:42:51徐州，云龙万达附近适合投资买房吗？

-----------------------------投资就不要买了。

作者:海男的故事日期:2018-03-27 10:02

@willjinhua 2018-03-26 19:15:27

楼主 4线小城市金华现在好点楼盘都要3万多了.全城拆迁的厉害，适合买吗？

-----------------------------投资不适合。

作者:海男的故事日期:2018-03-27 10:21

@俗气男 2018-03-27 10:07:01房价也是醉了，厦门隔壁的隔壁，龙岩，一直涨，还能不能近？？

-----------------------------不能。

作者:海男的故事日期:2018-03-27 11:25

@MagicLW 2018-03-27 11:21:12首套刚需，距离差不多，广州南沙和花都哪值得入。

-----------------------------南沙。

作者:海男的故事日期:2018-03-27 12:47

@u_113916463 2018-03-27 11:40:55请教楼主，上海松江 9 号线附近的新房 45000 是否值得投资？是 45000 是政府限价的后的价格-----------------------------相对资源来说，价格不算低。

作者:海男的故事日期:2018-03-28 11:40

房价上涨很简单，就是银行有钱，同时愿意贷给购房者，目前两个条件都不具备。

作者:海男的故事日期:2018-03-28 15:27

@小窗烛影 2018-03-27 21:48:28请问楼主，深圳市景田北片区现在比去年又涨了，未来走势如何？

-----------------------------有资源的地方基本不会跌。

作者:海男的故事日期:2018-03-28 18:55

@kamsion 2018-03-28 18:09:34男哥，最近好烦，去年到现在，湛江市区的房价从 6-7千涨到过万，前几天脑一热，下去定了一套四房 128.方的，回来一觉睡醒，觉得可能成为接盘侠了。四线城市房价一直不温不火的，二手市场也不成熟，同一区位很多二手房比新房便宜两千一方。我买的位置算是湛江最高端地方，旁边有五星酒店，写字楼什么的，现在犹豫着退定！

-----------------------------珠三角主要指广州、佛山、东莞、深圳合围的地方，买房不能离开这里。

作者:海男的故事日期:2018-03-28 22:14

@可爱的小鱼儿 VV 2018-03-28 19:45:37长三角是哪几个城市群合围呢？上海、杭州、南京、苏

州-----------------------------还有宁波。

作者:海男的故事日期:2018-03-29 13:49

@emy857 2018-03-21 16:05:54谢谢楼主！

-----------------------------

@海男的故事 2018-03-21 22:16:30边上资源怎么样。

-----------------------------谢谢回复！

边上资源：1.交通，在建地铁 2、3 年后通车，离地铁站 1 公里，该地铁站也是规划下一条启动建设的地铁线路的换乘站（新线路 17 年已开始勘探，18 年大概率启动），其他公交站有；2.有公园，靠江边，环境还算可以；3.配套商业目前就很弱了，这位置就 2 个盘还没到交楼入住的时候，2 公里附近有较大的商务区和生活住宅区，该

地段后续还有地块会做住宅，不是孤盘；4.学校有新建的初中高中，小学一般是村小，但中学有配套附小待建设；5.现在需要全款买，基本上每放出来一批都是 1 小时抢光（很多人买不到，要点运气）；6.大品牌开发商，TOP20 那种。

------------------------------------------------------------------------

-----------------------------

@海男的故事 2018-03-26 11:07:57多找找看，争取找到真正的优质资产。

-----------------------------

@emy857 2018-03-29 11:06:07不好意思，现在天涯审核太严老吞贴，我重新发在这儿，多谢！

听了您的建议没有考虑佛山非核心区的地铁盘，现在考虑核心区的二手为小孩读初中准备（能考上私立名校就读私立，考不上就用这个做备选），目前关注的核心片区资源可以，有地铁有学区商业医疗配套都不错，楼龄老的 2 万左右，楼龄新的 2.5 万左右，目前的问题是手头撑死能凑出 150 可以买个 60-70 方的小两房（楼龄新地段更好的），或者 90 方左右的三房（格局不行楼龄......-----------------------------今年房子没有大涨的可能。

作者:海男的故事日期:2018-03-29 20:52

@小雨淅沥沥 2016 2018-03-24 18:30:12意思的谨慎点投资学区房呗-----------------------------

@海男的故事 2018-03-24 18:45:18最好不要投资顶级学区房，一来溢价多，政策风险大，二来变得更好的空间小，很难产生意外惊喜。

-----------------------------

@lexus111 2018-03-29 17:31:01上海以前的学区房主要是小学,中学是私立比较牛.

最近上海推行小学公民同招,有些人分析说要买顶级学区房,二线的学区房反而没意义了,这样就放心入顶级公办小学不用去赌民办了.前几天又出了一个中考改革,有些人分析学区房溢价会降低,还有人说更要买学区房,特别是双学区.请楼主分析一下这两个政策会对上海的学区房有什么影响?-----------------------------投资顶级学区房政策风险很大。

作者:海男的故事日期:2018-03-31 12:04

@小雨淅沥沥 2016 2018-03-30 21:06:21买家大门对好学校大门的是不是能安全点，不能被划出去-----------------------------相对好一点。

作者:海男的故事日期:2018-03-31 20:56有很多贴友让推荐一些书，推荐两本新经济的：《免费》，《长尾理论》。在中国，书本往往落后于现实，遵循常识是最重要的。如果渴望更全面学习，可以来群里，既有经济金融的宏观讲解，也有实实在在的房产股市投资策略。

作者:海男的故事日期:2018-04-01 16:35

@喜读我鬼 2018-04-01 09:30:38现在南京限购限贷限地价限房价，这样的楼市政策会对

南京城市带来哪些影响，南京今年将上市很多现房，还值得投资吗？

-----------------------------现在不是好时机。

作者:海男的故事日期:2018-04-02 11:10

@peterwu5 2018-04-01 20:12:11男哥，您好。

坐标无锡，手上有点闲钱，想投资一个小户型。现在有一个太湖新城的小三房，95 平，报价大概 16000/平，9 月份交房。这个小区现在周边没有什么配套，但是位置还行，离市政府不远，距离在建的地铁和已建成的地铁都一公里左右，而且周边都是已经平整好的待开发地块，发展潜力还行。另外隔一条马路的一块地已经被万科拿走，楼面价 16800，现在已经开工，年内就要开盘。请问现在值得入手吗？

-----------------------------现在是填坑期。

作者:海男的故事日期:2018-04-03 18:18

@全川新右卫门 2018-04-03 16:02:00男哥吉祥，我在杭州生活。目前想购入二套房，犹豫是选老城区的次新学区房（2007 年的房），或者萧山区的知名开发商楼盘（2016 的房）。因为好地段的新房现在是全款也买不到的。请支招！谢谢。

-----------------------------次新学区房。

作者:海男的故事日期:2018-04-04 18:10

@淡水 DAN 2018-04-02 17:26:56楼主，您好，现在二手房新政策刚出台，税增加很多，我们在深圳布吉有个小二房，适合换房吗？买惠州的房子，是不是投资失败？

-----------------------------该换得换。

作者:海男的故事日期:2018-04-04 18:24财富主战场已经改变，但大部分人会有自己的惯性，不愿意与时俱进，不愿意改变。老手死于惯性对大多数人是适用的。

作者:海男的故事日期:2018-04-04 22:44

@长春藤 2 2018-04-04 19:36:37楼主：听说苏州 4 月 8 日刚始首套房利率提高 20%，那我们是首套刚需，那不是买房更贵了。这是不是变相让首套不要买，让市场慢慢降湿，慢慢下滑？

-----------------------------钱紧，银行拿钱成本高，随行就市。

作者:海男的故事日期:2018-04-07 08:39房价什么时候涨

房价就是货币的另一面，货币宽松才有大涨的可能，所谓钱在量先，量在价先。

在中国，银行是整个金融系统的核心，也是创造货币的发动机，它的资产扩张快慢决定了整个社会货币是否宽松。

随着国家对金融系统监管越来越严，银行资产扩张越来越慢，2017 年 1 月银行资产同比增幅是 15.2%，但到了 2017 年 12月，增幅降到了 8.4%，而到了 2018 年 1 月，同比增幅变成了 7.4%，相比去年 1 月的增幅腰斩了，整个社会的钱是非常紧的。

在整个社会钱紧的情况下，国家还严控流向房地产的资金，所以一二线城市的房价是不可能大涨的，至于一些库存多的中小城市，央行会直接给钱国开行去帮忙涨价去库存，但这些地方买卖时间窗口很短，肉看得到但很难吃到。

其实银行作为一个企业，它是唯利是图的，只要利润足够多，不管国家怎么限制，它都会想办法把钱放出去，现在银行不愿意发放房贷，说明了房贷的利润并不丰厚。下面用一个图来说说银行各项资产的利润率。

图的最后一行是银行实际到手的收益，第一行是要达到最后一行的收益不同资产需要收取的利息，因为目前 10 年期国债票面利息接近 4%，所以最后一行的收益设为了 4%。

从上图可以看出，银行发放个人按揭贷款，利息上浮 40%，达到 6.9%，才能取得 4%的实际收益。所以在钱紧的情况下，银行会优先购买利率债，房贷的优先级并不高，除非上浮 40%,至于没有上浮的房贷，只能耐心等待了，而且同等条件下，银行更愿意给新房贷款，因为可以拉房地产商的存款。

至于各个城市的房价变化，看看这个的城市的房贷数据变化就能知道，目前上海、厦门的房贷断崖式下跌，接下来这两个城市资源不多的房子跌幅会比较大。

判断房价什么时候上涨并不难，大的方面跟踪银行的资产负债表，具体的城市可以跟踪这个城市的房贷数据，同时经常到交易中心看一看。以后房价的涨幅会越来越小，精准的买入才能赚到可观的利润，买入时机不对，持有时间太长，可能会白忙活一场。

作者:海男的故事日期:2018-04-08 22:03

@sweetCaiY 2018-04-08 00:09:46你好，楼主，最近看了嘉定的房，11 号线地铁末端，地铁附近，学校一般，商业办公不多，靠苏州昆山花桥，均价3 万，不自住，可以入么，-----------------------------性价比一般。

作者:海男的故事日期:2018-04-08 22:10

@小柳 2018 2018-04-08 16:21:54

海男兄，添坑期是复苏期吗？

广东惠州的学区房现在一直处于稳定状态，学位要三年后使用，现在适合下手吗？

-----------------------------自用看到合适的就买。

作者:海男的故事日期:2018-04-08 22:59

@lxjzhubaoma 2018-04-08 22:31:39楼主怎么看最近的贸易战啊？

-----------------------------战争是为了谈判。

作者:海男的故事日期:2018-04-09 18:00

-----------------------------

@海男的故事 2018-04-04 18:10:18该换得换。

-----------------------------

@淡水 DAN 2018-04-09 17:24:10买了惠州的房子,是不是投资失败呢?-----------------------------

不算优质资产。

作者:海男的故事日期:2018-04-11 11:38

@我平凡又幸运的人 2018-04-10 12:58:14楼主，辽宁海滨城市的房子能买吗？比如葫芦岛市的，谢谢！

-----------------------------不能。

作者:海男的故事日期:2018-04-11 20:18

@sastian 2018-04-11 16:30:03楼主你好，想问一下，杭州的商住房值得投资吗，西溪湿地附近，附近有杭州排名靠前的高中和浙大校区，和阿里在 5 公里之内。商住 3.3w 左右，周围房价 4.5-6w 左右-----------------------------商住税太重，而且政策多变，杭州的商住不是投资好标的。

作者:海男的故事日期:2018-04-12 16:29接下来是投资房产好还是投资大房企的股票好？

一、二线城市长期看房价是上涨的，但投资房产未必能取得高的收益，一个投资要取得高收益，“高杆杆、高周转、高利润”三者当中至少满足两者。但目前房地产市场的限购、限贷、限售导致 99%的城市都满足不了上述条件，也就很难取得高收益了。国家一直强调“房子是用来住的，不是用来

炒的”，用一句大白话来说就是国家不愿意分钱给个人房产投资者了。

人类对居住条件的改善是无止尽的，所以房地产一直会是一个不错的大行业，那些能够与时俱进的房地产企业会长期取得不错的收益。目前房地产行业到了一个关键的转型期，大房企会迎来一些大的利好，包括：市场资金吃紧，大房企可以以相对较低的价格收购中小房地产商的项目和土地。

市场集中度提高，竞争变少，利润可以维持在一个不错的水平。

租赁保障类的住房建设也会给大房企带来很多机会。

一、二线城市的土地长期看涨幅会很大，在这些城市土地储备丰富的大房企会受益匪浅。

围绕房地产的服务越来越丰富，附加值也越来越高，给大房企提供了新的蛋糕，以后房地产服务业可能会成为中上阶层的流量入口。

综上所述，选择那些资金充裕，在一、二线城市土地储备丰富的大房企的股票，反复低买高卖，收益应该远远大于投资房产。

作者:海男的故事日期:2018-04-12 16:30

@梦幻双胞胎 2018-04-11 21:33:14海哥麻烦点评下广西柳州的房价，最近几年价格一直

蹭蹭往上涨，大有抢过首府南宁风头之势。就一个工业城市，而且经济确实不咋的。俺是刚需很彷徨，望能解惑！

-----------------------------刚需早买造好。

作者:海男的故事日期:2018-04-12 18:55

@ty_素颜 401 2018-04-12 16:56:30老师您好！我不会股票操作，想有资格后在杭州买套住宅，不是自住，这个想法理智吗？除了买房子，我不知道还有什么方式可以无风险的理财，才能让钱不贬值，银行理财产品和网上理财产品都是不保本的，几十万甚至上百万放在里面有点不放心，切盼回复，谢谢您！

-----------------------------还会有极少数的城市可能会收益比较大，杭州现阶段不适合投资。

作者:海男的故事日期:2018-04-13 17:20

@emy857 2018-04-13 08:47:06请教楼主大神，最近管清友的发言意味着什么？谢谢！

-----------------------------投资是要讲时机的。

作者:海男的故事日期:2018-04-14 15:30公众号名称暂定为：海男房产投资工作室。

里面已经有 30 多篇文章，大家赶紧关注并分享给朋友

圈。目前很多人对投资比较困惑，如果这些文章能给他们一些参考，就善莫大焉

作者:海男的故事日期:2018-04-14 22:00

@tlmashan1110 2018-04-14 16:10:33你好楼主，海南房价怎么看？

-----------------------------投资投机氛围重，现在已经不是好的投资时机了。

作者:海男的故事日期:2018-04-15 19:17

@海边的骆驼 1 2018-04-15 15:07:06海楼主，请教。

广州工作多年，一直没办暂住证，也没去入户，现在从化、增城不限购，最近想入户，是等入户买花都，还是现在考虑增城买房，本金较少，主要考虑总房价不超 150w 的。

-----------------------------买房是自住还是投资。

作者:海男的故事日期:2018-04-17 17:39股市有没有百分百赚钱的方法？

这是一篇写给有缘人的文章，如果你看懂了，而且能克服自身的弱点坚决执行，股市将会成为你的提款机。

投资股票首先是选择股票，这需要对经济趋势和行业发展有一些了解，很多财经类的网站都会有这方面的介绍，用心的看一看，整理整理，找到一支好的股票应该不是太难的

事。例如今年开始半导体产业会实实在在启动，国家接下来3 年要建 26 个晶圆厂，不管晶圆厂本身赚不赚钱，设备供应商肯定是赚的盆满钵满。

好股票选定之后，接下来就是如何布局，很多人不懂技术，其实这不是大问题。股票投资可以转换成做算术题，耐心等你看好的股票从高点下跌 30%后开始布局，第一批买入1/3，接着等它继续下跌 10%，再买入第二批，再下跌 10%，买入最后一批。如果手头钱没买完，股票就开始上涨，就不要买了，持有股票赚钱就行了。这种投资策略的赚钱概率是8 成以上，如果懂一点技术，会做一些差价，赚钱就是百分百。整个过程中耐心和心理承受能力非常重要，也是投资者最需要克服的地方。

社会是分层的，一些人觉得特别难的事情，但对另外一些人来说却很简单，保持永远学习的心态是一个投资者应有的素养。

大道至简，股市投资没有想的那么复杂，在资金不是很大的情况下（千万以下），好的耐心+好的心理承受能力+一点技术，就是股市 100%赚钱的方法。但大部分人缺少的就是耐心和心理承受能力，一部分原因是天生的，但更大的原因是他们对自己选择的股票不是特别了解，导致对股票没有信心。

作者:海男的故事日期:2018-04-17 22:41

@海男的故事 2018-04-17 17:39:26股市有没有百分百赚钱的方法？

这是一篇写给有缘人的文章，如果你看懂了，而且能克服自身的弱点坚决执行，股市将会成为你的提款机。

投资股票首先是选择股票，这需要对经济趋势和行业发展有一些了解，很多财经类的网站都会有这方面的介绍，用心的看一看，整理整理，找到一支好的股票应该不是太难的事。例如今年开始半导体产业会实实在在启动，国家接下来3 年要建 26 个晶圆厂，不管晶圆厂本身赚不赚钱，设备供应商肯定......-----------------------------

@她说香水有毒 2018-04-17 22:10:15有好些跌 60%以上的-----------------------------批量购买已经留了 50%的下跌空间，如果有能力做点差价，60%也没有问题。

作者:海男的故事日期:2018-04-17 22:43

@涯天鱼 2018-04-17 18:01:23请教海哥，宁波这个城市的发展前途如何-----------------------------宁波有钱，但高质量的流入人口不多，不太适合投资。

作者:海男的故事日期:2018-04-17 22:43

@xiaoxyy2018 2018-04-17 08:33:07请问楼主大神，坐标杭州，想考虑置换，现在二手房涨的好高，想换的目标区域近期房源却一直不见增多，也还没看到合适的，杭州二手房还会继续这样涨下去么？我们是看到差不多的就下手，还是等等？置换什么时候比较合适呢？

-----------------------------杭州可以先等等。

作者:海男的故事日期:2018-04-18 12:18

@lrxwsy 2018-04-17 07:10:58像管清友这样的专家一个劲鼓吹多买两套房是真的如此看好房市吗？

-----------------------------房价上涨和赚到钱是两回事。

作者:海男的故事日期:2018-04-18 17:37央行降准一个点房价会涨吗？

央行 4 月 17 宣布降准 1 个点，很多投资者兴奋不已，感觉房价又要大涨了。其实是想多了，有汇率和资本外流这个紧箍咒套着，央行是不敢放水的。央行这次降准主要是为两件事做准备：1.利率彻底市场化做准备，随着利率彻底市场化的推进，银行的负债成本会增加，为了对冲这个影响，央行通过降准，释放一部分无成本长期资金置换短期的高成本 MLF 资金。2.非标转标做准备，随着监管的趋严，新增非

标贷款出现了大幅下滑，已经存在的非标也面临着转标的需求，以前非标是通过同业通道发放的，没有风险计提，转标后要风险计提，需要占用资金，同时转标的主战场在债市，通过为银行提供一笔低成本的资金，有利于通过债市非标转标顺利推进。

对于投资者来说，需要注意的是央行的监管思路发生了大的变化，由以前的货币政策为主变为 MPA 为主。以前是紧货币宽信用，导致信用扩张失控，房价大涨，现在是宽货币紧信用，干掉非标，约束资金流向政府鼓励的地方，这种监管模式下最受伤的是地方政府和房地产开发商，流向他们的资金会减少。

降准对购房者的资金支持有限，但会对大家产生心理影响，卖方会提价，买方会着急，但能不能成交和实际购买力关系更大，尤以首付成数最为重要。根据国家的整体形势看，社会的整体首付还会提高。所以这次的降准会让房市产生一波震荡，但不会产生持续的上涨，如果因为一些原因需要卖房套现，这次是一个不错的时间窗口。

汇率和资本外流是国家最担心的事，为了稳住汇率，防止资本外逃，国家是不会放水的。

作者:海男的故事日期:2018-04-18 17:44

@小龙龙娘 2018-04-18 16:53:47亲爱的楼主，追你贴子一年多了，现在有疑惑想请教，

请万万要答复。

我们现在有九亭一套次新房（地段不好，离地铁远），七宝一套老破小。今年孩子上了小学，在想置换方案：一、卖了七宝老破小，换七宝万科。

（优点，以后有钱了再置换九亭房（公积金贷的）。保持两套房。缺点：目前政策税费高）

二、两套都卖，换七宝大平层（优点：大平层在小学门口，学区房。缺点：两套变一套，买大平层税费非常......-----------------------------千万不能选择 3，如果有机会，可以把九亭的房子优化一下。就以后的财富管理来说，需要做一些整体资产配置，不要把所有的资源都集中在房子上面。

作者:海男的故事日期:2018-04-18 20:01

@五行缺木森森 2018-04-18 19:40:32真心求楼主指点，在洛阳自住房一套但是没有学区，经过 2017 年修地铁，洛阳学区房价已经涨到 1.1 万一平了，目前商贷利率上浮 25%，洛阳这个城市人口流出，也没有大企业支撑，还会再涨吗？手里资金只能付个小户型学区房的首付，该这个时候入手吗？（一方面担心房价到顶，另一方面利率太高）真的需要楼主指点迷津，拜谢-----------------------------

有资源的房子很难大幅降价。

作者:海男的故事日期:2018-04-19 12:09香港货币战开打，为了防止港币大幅贬值，港府不停卖出美元，回收港币，市场流动性日趋紧张，对房市和股市都是负面影响，对大陆也有负面传导。

作者:海男的故事日期:2018-04-19 22:48

@一生所爱 EMN 2018-04-19 12:42:24楼主，请问福建泉州的房子现在可以买吗？自住-----------------------------好的房子不会有大的跌幅，偏远的以后会有下跌。

作者:海男的故事日期:2018-04-19 22:51

@海男的故事 2018-04-19 12:09:54香港货币战开打，为了防止港币大幅贬值，港府不停卖出美元，回收港币，市场流动性日趋紧张，对房市和股市都是负面影响，对大陆也有负面传导。

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@涯天鱼 2018-04-19 13:21:25请教楼主获取资讯的渠道有哪些啊-----------------------------现在媒体这么多，到处都是资讯，关键是要会辨别，能知道政府的真实意图。如果这方面有困惑，可以来群里学习。

作者:海男的故事日期:2018-04-20 12:46

@馒头花卷豆沙包包 2018-04-19 16:17:45楼主好，您说的都是一线城市，我这坐标长春，手上有点闲钱，现有一套老破还比较大的房子，位置好，但是是顶楼，现正在出租想卖掉重新买套小点的房子出租，这样操作可行否？

如果卖掉老房子重新买新房，应该买在哪里呢？

三线城市按照您的观点是没有投资价值的，可是生活在这里，也只能投资在这个城市了，其它地方不了解哇，或者有什么方向，谢大神指点-----------------------------长春流入人口太少，这种地方的老房子会越来越不值钱。

投资是哪里赚钱哪里投。

作者:海男的故事日期:2018-04-20 21:46

如果卖掉老房子重新买新房，应该买在哪里呢？

三线城市按照您的观点是没有投资价值的，可是生活在这里，也只能投资在这个城市了，其它地方不了解哇，或者有什么方向，谢大神指点

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@海男的故事 2018-04-20 12:46:54长春流入人口太少，这种地方的老房子会越来越不值钱。

投资是哪里赚钱哪里投。

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@馒头花卷豆沙包包 2018-04-20 13:19:41现在大城市限购，从城市了解到购房资格哪个都不具备，真是挺迷茫的，家里人炒股票，难道这套房子卖了只能放股市了吗？或者在本市或楼主有推荐的城市买个小新房继续出租？或是放银行理财，楼主好好心指点一二-----------------------------你现在的最大问题是投资能力有限，首先需要通过学习提高投资能力，千万不要掉到坑里了。

作者:海男的故事日期:2018-04-21 18:20

@和平使者 002 2018-04-21 00:26:29你好,海老师, 我一直想买一个海南的海景房,但是没有下手,现在发现海南沿海的海景房涨得太厉害,但是还有海南中部的县城房子在一万以下,因为不临海,距离海边很远,人们都不愿意买,现在纠结到底是买海南的海景房还是海南中部县城的不临海房,要是买中间县城的,觉得没意思了,不临海买那有什么意思呢,还不如在内地买,可能和我一

样想法的人很多,又查了广西北海的海景房,觉得没有海南贵,请您建议一下,是买海南的高价海景房(其实我觉得......-----------------------------现在不是投资的好时机，多学习一些投资知识。

作者:海男的故事日期:2018-04-22 17:43

@qiusiwuyu 2018-04-22 11:06:22海哥，很佩服你的学识，想请教一个问题。坐标昆明，看的房新，离开核心区有点远，滇池边，离地铁一公里，带小学。周边城中村比较多，也有点荒凉。今年感觉昆明房价从过年就上涨 20%，我目前可以下手吗？

-----------------------------还是尽量靠中心一点。

作者:海男的故事日期:2018-04-22 20:47

@小雨淅沥沥 2016 2018-04-22 20:32:16媳妇要买防城港的房子 6000 一平在新区，能投资吗-----------------------------投资了准备卖给谁？

作者:海男的故事日期:2018-04-23 12:01

@weiliweili2010 2018-04-22 21:09:42楼主请问，成都高新区的公寓房能买么？附近有地铁医院。价格一万一以上。因为限购，买不了普通住宅。

-----------------------------公寓卖的时候税重。

作者:海男的故事日期:2018-04-23 15:31未来最具房产投资价值的城市和区域以后房子投资难度会越来越大，只有找到合适的城市和区域，在合适的时机买入，才能取得不错的收益。

如何找到最好的投资城市和区域，这需要对城市的脉动了然于胸，一个区域的房地产快速上涨，无外乎两个原因，一个是有钱人愿意过来这个区域，另一个是本区域人变的有钱。为了方便大家理解，需要对城市分类进行阐述。

一类城市：这类城市金融和产业都比较发达，对房地产依赖比较小，现在面对的问题是老的 CBD 和高新区基本饱和，需要盘活存量土地来发展新的 CBD 和高新区，新的 CBD 和高新区附近的房子就是未来涨幅最高的房子。最典型的就是北上深三个城市。

二类城市：这类城市高新区发展的不错，经济也不错，对土地出让金有一定的依赖性，但由于不是特别缺钱，不会大量出让住宅用地，为以后的房价上涨提供了支撑。高新区附近的房子目前是涨的最好的，但随着经济体量的增大，城市的升级，服务业的比重越来越大，市区 CBD 迎来大的发展。

市区的房子成了最好的标的，老破小可以享受拆迁的福利，好的房子会随着 CBD 的有钱人越来越多而上涨。最典型的就

是成都和武汉这两个城市。

三类城市：由于历史原因，市区的一些 CBD 发展的不错，经济整体不错，但高新企业没发展起来，由于不是特别缺钱，不会大量出让住宅用地为以后的房价上涨提供了支撑。接下来这些城市会大力发展高新企业，投资的最好标的就是高新企业聚集地附近的房子。最典型的是广州。

四类城市：目前经济质量一般，由于缺钱，最近几年出让了很多住宅用地，导致房子短期供应过多，接下来房子会迎来调整期。但这些城市由于区位、交通、教育等优势资源，最后产业发展起来的可能性非常大，择机买入这些地方产业聚集区的房子，会取得非常大的收益。最典型的就是燕郊、东莞、昆明。

五类城市：目前经济质量一般，由于缺钱，最近几年出让了很多住宅用地，导致房子短期供应过多，接下来房子会迎来调整期。关键是后续产业发展起来的可能性不大，这些城市需要抓紧套现，储备子弹到合适的地方投资。

目前不是投资房产的好时机，趁这个机会好好学习房产投资知识，找到有潜力的区域，一旦投资时机来临，果断进入。

好的投资和不好的投资的收益差距会越来越大，大量财富会因为不恰当的投资而流失。

作者:海男的故事日期:2018-04-24 15:46

@暖洋洋 2017 2018-04-23 20:04:16楼主，帮指导下，江苏一个地级市，经济一般，现有两套本地住房无贷款，现金 120 左右，夫妻俩工作稳定，家庭年收入 20 左右，公积金 6000 多，一个女儿上小学，不准备二胎，目前这情况去南京投资房子可以吗？如果可以建议买哪个地段？谢谢-----------------------------可以到南京高新区附近看看。

作者:海男的故事日期:2018-04-24 15:49

@惊为天人 2014 2018-04-24 09:15:41不说客气话了，我喜欢看，很少发帖提问。

本人在西安，普通打工者。

西安最早炒起来的是曲江新区，也聚集了大批陕北人，土豪，看沙盘买房、买楼的。

后来是产灞，现在又是西咸新区。

当然曲江还有二期，西咸又分沣东和丰西，沣东靠近西安。

西安唯一算得上 CBD 的应该是高新区了，也是目前房价最贵的地方。

西安 2017 年人口为 800 多万，2018 年又出台了无下限的揽人政策，据统计是落户 30 万。

政......

-----------------------------西安可以算四类城市，目前主要经济引擎在高新区，高新区的房子不会有大的降幅，但别的地方炒高了还会掉下来。

作者:海男的故事日期:2018-04-24 15:50

@Chenglingabc 2018-04-24 09:37:10泰州属几类城市啊，说来听下，可否-----------------------------四、五类之间。

作者:海男的故事日期:2018-04-24 22:29

@快乐使者 98 2018-04-24 21:28:56楼主，你好！海南全岛限购了！广东湛江市与海南一湾之隔！湛江的房子目前 13000 左右，有投资价值吗？

-----------------------------没有。

作者:海男的故事日期:2018-04-25 12:29

@海男的故事 2018-04-23 15:31:26未来最具房产投资价值的城市和区域以后房子投资难度会越来越大，只有找到合适的城市和区域，在合适的时机买入，才能取得不错的收益。

如何找到最好的投资城市和区域，这需要对城市的脉动了然于胸，一个区域的房地产快速上涨，无外乎两个原因，一个是有钱人愿意过来这个区域，另一个是本区域人变的有

钱。为了方便大家理解，需要对城市分类进行阐述。

一类城市：这类城市金融和产业都比较发达，对房地产依赖比较......-----------------------------

@ty_笑清风 832 2018-04-25 09:55:11海哥，您好！请教您一个问题，我现在在合同滨湖新区有一套小户型自住（按揭），父母在老家跟哥哥住，帮他带孩子，我哥三个孩子（二胎是龙凤胎），再过几年父母年龄大了，我哥的孩子也都上小学了，我哥的压力会很大。我想把父母接过来养老，我打算只要一个孩子。房子比较小，想在滨湖贷款买一个小户型给老人住，这样哥哥嫂子假期也可以带孩子过来住，手上现在有 50 万不够买，也想过在自己房子附近买个小公寓给他们住，但是都......-----------------------------公寓转让税太重，还是想办法买住宅。

作者:海男的故事日期:2018-04-25 19:53

@紫霞蒸蔚 2018-04-25 14:09:21请问威海的房子值得投资吗？市内离海边距离两条街。

-----------------------------不值得。

作者:海男的故事日期:2018-04-25 21:22

@幻想即兴曲 2017 2018-04-25 21:21:17

楼主看到我，经常看贴，非常佩服。问下惠州有投资价值吗，离深圳不远，不限购，价格不太高，谢谢！想急着过去，期待回复，。

-----------------------------不限购等一等，会有一个比较长的填坑期。

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